Typeformular A, 10. udgave er den autoriserede standardlejekontrakt, der kan anvendes ved udlejning af private beboelseslejemål. Formularen bruges blandt andet ved udlejning af lejligheder, værelser og visse blandede lejemål.
Formularen blev autoriseret den 1. september 2022 i forbindelse med den nye lejelov og erstattede Typeformular A, 9. udgave som den gældende danske standardblanket. Typeformular A, 10. udgave er fortsat autoriseret efter den gældende bekendtgørelse om standardblanketter.
Det er vigtigt at udfylde lejekontrakten korrekt. Typeformularen indeholder både almindelige oplysninger om lejeforholdet og felter, hvor parterne kan aftale bestemte vilkår. Hvis lejelovens almindelige regler skal fraviges, skal sådanne særlige vilkår som udgangspunkt placeres i kontraktens § 11 eller i et gyldigt tillæg.
Typeformular A, 10. udgave er den autoriserede danske standardlejekontrakt til private beboelseslejemål. Formularen indeholder oplysninger om blandt andet lejemålet, huslejen, depositum, forbrug, vedligeholdelse og inventar. Særlige aftaler og fravigelser fra lejelovens almindelige regler skal som udgangspunkt fremgå af § 11 eller et gyldigt tillæg til kontrakten.
Hvad er Typeformular A, 10. udgave?
Typeformular A, 10. udgave er en standardiseret lejekontrakt, som er autoriseret af Social- og Boligministeriet til brug ved en række private boliglejemål.
Formularen er udarbejdet, så udlejer og lejer kan registrere de centrale oplysninger og aftaler, der gælder for lejeforholdet.
Det gælder eksempelvis oplysninger om:
- udlejer og lejer
- den lejede bolig
- lejeforholdets begyndelse
- huslejen
- depositum og forudbetalt leje
- varme, vand og el
- internet og antenne
- boligens stand
- vedligeholdelsespligt
- inventar
- husdyr
- særlige vilkår
Lejelovens regler gælder fortsat ved siden af kontrakten. Mange regler kan ikke fraviges til skade for lejeren, mens andre regler kan ændres ved aftale mellem parterne.
Hvornår bruges Typeformular A, 10. udgave?
Typeformular A, 10. udgave kan anvendes til lejeaftaler om:
- beboelseslejligheder
- blandede lejemål
- værelser i private udlejningsejendomme
Formularen kan også anvendes ved fremleje, herunder når en lejer i en almen bolig fremlejer hele eller dele af boligen.
Den er derimod ikke en standardkontrakt til almindelig udlejning af rene erhvervslokaler.
Skal man bruge Typeformular A, 10. udgave?
Der er ikke et generelt krav om, at enhver privat lejeaftale skal indgås ved hjælp af Typeformular A.
Hvis der derimod anvendes en standardiseret blanket til en lejeaftale, som er omfattet af reglerne om autoriserede standardblanketter, skal den gældende autoriserede formular anvendes. Social- og Boligministeriet angiver, at den gældende danske standardblanket er Typeformular A, 10. udgave.
En lejeaftale skal desuden være skriftlig, hvis enten lejer eller udlejer ønsker det.
Hvis en udlejer anvender en standardiseret lejekontrakt, er det vigtigt, at der anvendes en autoriseret standardblanket. Anvendes en ikke-autoriseret blanket, kan lejeren ikke pålægges mere byrdefulde vilkår end dem, der følger af lejeloven.
Hvad sker der, hvis man bruger en forkert typeformular?
Hvis en standardiseret blanket ikke er autoriseret, kan det få betydning for de vilkår i kontrakten, som stiller lejeren dårligere end lejelovens almindelige regler.
Social- og Boligministeriet oplyser, at hvis der anvendes en blanket, som ikke er autoriseret, kan lejeren ikke pålægges mere byrdefulde vilkår end dem, der følger af lejeloven.
Det betyder ikke nødvendigvis, at hele lejeforholdet eller hele kontrakten bortfalder.
Problemet er især de vilkår, som forsøger at fravige lejelovens almindelige regler til skade for lejeren.
Er Typeformular A, 9. udgave stadig gyldig?
Typeformular A, 9. udgave blev afløst af 10. udgave i forbindelse med den nye lejelov.
Da 10. udgave blev indført den 1. september 2022, blev der fastsat en overgangsperiode, hvor 9. udgave fortsat kunne anvendes frem til 1. januar 2023.
Til nye standardlejekontrakter skal man derfor ikke anvende 9. udgave.
Den gældende danske standardblanket er Typeformular A, 10. udgave.
Findes Typeformular A, 10. udgave på engelsk?
Ja.
Fra 2025 findes der også en officielt autoriseret engelsksproget udgave:
Typeformular A, 10. udgave (ENG).
Den engelske formular blev autoriseret med virkning for lejeforhold indgået efter 1. februar 2025. Hvis den engelske formular anvendes, skal alle felter i kontrakten udfyldes på engelsk.
Udlejer kan dermed vælge mellem den danske og den autoriserede engelske version.
Hvad indeholder Typeformular A, 10. udgave?
Selve kontrakten er opdelt i en række paragraffer, der hver behandler forskellige dele af lejeforholdet.
Formularen indeholder blandt andet afsnit om:
- parterne og det lejede
- lejeforholdets begyndelse og ophør
- betaling af leje
- depositum og forudbetalt leje
- varme, køling, vand og el
- fællesantenne og internet
- boligens stand ved ind- og fraflytning
- vedligeholdelse
- inventar
- beboerrepræsentation
- husdyr og husorden
- særlige vilkår
- underskrifter
Formularen indeholder desuden en vejledning, som er en del af den autoriserede standardlejekontrakt.
§ 1 – parterne og det lejede
I § 1 registreres de grundlæggende oplysninger om lejeforholdet.
Her skal blandt andet stå:
- hvilken bolig der udlejes
- adressen
- udlejerens oplysninger
- lejerens oplysninger
- boligens areal
- antallet af værelser
- eventuel brugsret til fællesarealer og andre faciliteter
- hvad boligen må bruges til
Der kan eksempelvis markeres, om der er adgang til fællesvaskeri, gårdanlæg, lofts- eller kælderrum, cykelparkering eller garage.
Det bør være tydeligt, præcis hvilket lejemål og hvilke tilhørende faciliteter lejeaftalen omfatter.
§ 2 – hvornår begynder og ophører lejemålet?
Her angives datoen for lejeforholdets begyndelse.
Et almindeligt lejeforhold fortsætter som udgangspunkt, indtil det opsiges efter de gældende regler.
Typeformularen angiver som udgangspunkt et opsigelsesvarsel for lejeren på 3 måneder, mens der gælder et udgangspunkt på 1 måned for visse accessoriske enkeltværelser. Andre aftaler om opsigelsesvarslet skal fremgå af § 11.
Udlejerens muligheder for at opsige et boliglejemål er betydeligt mere begrænsede og følger lejelovens regler.
Kan man lave en tidsbegrænset lejekontrakt?
Ja, et lejeforhold kan i visse tilfælde være tidsbegrænset.
Hvis lejemålet skal være tidsbegrænset, skal dette fremgå som et særligt vilkår i § 11. Typeformularen henviser direkte til § 11 ved tidsbegrænsede lejemål.
En tidsbegrænsning kan ikke nødvendigvis opretholdes alene, fordi udlejer og lejer har skrevet en slutdato i kontrakten.
Lejeloven indeholder regler om tidsbegrænsede lejeaftaler, og boligretten kan efter omstændighederne tilsidesætte en tidsbegrænsning, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
§ 3 – husleje og betaling
En central del af kontrakten er oplysningerne om huslejens størrelse og betaling.
Det skal være tydeligt:
- hvor stor huslejen er
- hvornår den skal betales
- hvordan den betales
- hvilke eventuelle beløb der opkræves ved siden af lejen
Lejelovens regler om lejens størrelse afhænger blandt andet af ejendommens type og det konkrete lejeforhold.
At et bestemt huslejebeløb er skrevet ind i Typeformular A betyder derfor ikke i sig selv, at huslejen juridisk er korrekt.
Hvor meget depositum må udlejer kræve?
Ved indgåelse af et boliglejemål kan udlejer som udgangspunkt kræve et depositum svarende til op til 3 måneders leje.
Depositummet fungerer som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytningen.
Depositummet kan eksempelvis efter omstændighederne bruges til at dække:
- skyldig leje
- istandsættelseskrav
- andre berettigede krav i forbindelse med fraflytningen
Det betyder ikke, at udlejer automatisk har ret til at beholde depositummet, når lejeren flytter.
Der skal være et krav, som beløbet kan anvendes til at dække.
Hvor meget forudbetalt leje kan udlejer kræve?
Udlejer kan ved lejeaftalens indgåelse som udgangspunkt kræve op til 3 måneders forudbetalt leje.
Forudbetalt leje er ikke det samme som depositum.
Depositummet fungerer som sikkerhed for lejerens forpligtelser.
Den forudbetalte leje kan derimod anvendes til at betale huslejen i den sidste del af lejeforholdet, når lejemålet er opsagt.
| Depositum | Forudbetalt leje | |
|---|---|---|
| Maksimum som udgangspunkt | 3 måneders leje | 3 måneders leje |
| Formål | Sikkerhed for lejerens forpligtelser | Betaling af leje i slutningen af lejeforholdet |
| Kan bruges som almindelig husleje under lejemålet | Nej | Ikke før den relevante sidste del af lejeperioden |
| Kan indgå i fraflytningsopgørelsen | Ja | Er betaling af leje |
Udlejer kan dermed ved indflytning typisk kræve første måneds husleje samt op til 3 måneders depositum og op til 3 måneders forudbetalt leje, hvis betingelserne er opfyldt.
Hvad står der om varme, vand og el?
Typeformularen indeholder særskilte felter om forsyning og betaling for blandt andet:
- varme
- vand
- køling
- el
Hvordan disse udgifter kan opkræves, afhænger af lejeloven og den konkrete forsyningsform.
Det er derfor vigtigt, at kontrakten viser, om udgiften eksempelvis betales aconto til udlejer eller direkte til forsyningsselskabet.
Det samme gælder, hvis bestemte forbrugsudgifter lovligt er indeholdt i lejen.
Hvem har vedligeholdelsespligten?
Typeformular A indeholder oplysninger om den indvendige vedligeholdelsespligt.
Den indvendige vedligeholdelse omfatter efter lejelovens system blandt andet maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve.
Kontrakten skal derfor afspejle, om det er udlejer eller lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt.
Udlejer kan ikke frit overføre enhver tænkelig vedligeholdelsesopgave til lejeren. En række bestemmelser i lejeloven er ufravigelige til skade for lejeren.
Hvad er § 11 i Typeformular A?
§ 11 er et af de vigtigste afsnit i hele lejekontrakten.
Her placeres særlige vilkår, som fraviger lejelovens almindelige regler eller de fortrykte bestemmelser i Typeformular A.
Formularens egen vejledning fastslår, at sådanne fravigelser skal fremgå af § 11.
Det kan eksempelvis være aftaler om:
- tidsbegrænsning
- særligt opsigelsesvarsel
- nettoprisindeksering
- fri lejefastsættelse, når betingelserne er opfyldt
- andre særlige individuelle vilkår
§ 11 bør derfor altid gennemgås grundigt, inden lejekontrakten underskrives.
§ 11 kan indeholde vilkår, som ændrer de regler, der ellers ville gælde for lejeforholdet. Som lejer bør du derfor aldrig nøjes med at kontrollere husleje, depositum og indflytningsdato. Læs alle bestemmelser i § 11, inden kontrakten underskrives.
Kan udlejer skrive hvad som helst i § 11?
Nej.
At et vilkår står i § 11 betyder ikke automatisk, at det er gyldigt.
Lejeloven indeholder en række regler, der ikke kan fraviges til skade for lejeren. Parterne kan derfor ikke sætte en ufravigelig bestemmelse ud af kraft ved blot at skrive noget andet i § 11.
Andre regler kan derimod fraviges ved aftale.
§ 11 giver dermed plads til særlige aftaler, men den ophæver ikke lejelovens beskyttelse af lejeren.
Må man rette direkte i standardteksten?
Som udgangspunkt nej.
Typeformularens egen vejledning angiver, at aftalte fravigelser ikke må indsættes direkte i den fortrykte kontrakttekst ved eksempelvis overstregning eller lignende, medmindre formularen udtrykkeligt giver mulighed for det.
Særlige aftaler skal i stedet placeres i § 11.
Det er med til at sikre, at det er tydeligt for lejeren, hvilke dele af kontrakten der afviger fra standardreglerne.
Kan man lave et tillæg til Typeformular A?
Ja.
Særlige aftaler kan i visse tilfælde anføres i et separat tillæg i stedet for direkte i § 11.
Tillægget bliver i så fald en del af lejekontrakten.
Der gælder dog regler for sådanne tillæg.
Typeformularens vejledning fremhæver blandt andet, at et tillæg ikke må indeholde standardiserede ensartede lejevilkår for flere lejere på en måde, hvor lejeren må opfatte vilkårene som standardiserede, hvis tillægget ikke selv er autoriseret. Der findes ikke et særskilt autoriseret standardtillæg til Typeformular A, 10. udgave.
Det er derfor ikke nødvendigvis en løsning blot at flytte en lang række standardvilkår over i et separat dokument.
Hvad betyder nettoprisindeks i § 11?
Typeformular A indeholder mulighed for at aftale, at lejen reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, når de relevante regler giver adgang til det.
Hvis en sådan regulering er aftalt, skal kontrakten blandt andet angive:
- at nettoprisindeksering anvendes
- hvilket indeks der bruges som udgangspunkt
- tidspunktet for reguleringen
- hvornår lejen reguleres første gang
En sådan bestemmelse kan få betydning for huslejens udvikling gennem hele lejeforholdet.
Det er derfor vigtigt at forstå reguleringsmekanismen, inden kontrakten underskrives.
Hvad betyder fri leje?
Typeformular A indeholder også mulighed for at angive, om lejeforholdet er omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse.
Hvis der sættes kryds ved fri leje, skal det fremgå, hvilken grund der gør, at lejemålet er omfattet af reglerne. Formularen henviser her til lejelovens § 54.
Fri leje betyder ikke, at udlejer efterfølgende frit kan ændre huslejen efter eget ønske.
Begrebet vedrører grundlaget for fastsættelsen af lejen, mens senere regulering fortsat skal have hjemmel i lejeaftalen eller lovgivningen.
Skal indflytningsstanden stå i lejekontrakten?
Typeformular A indeholder bestemmelser om lejemålets stand.
Boligens faktiske stand ved indflytningen bør desuden dokumenteres grundigt.
Det kan eksempelvis ske gennem:
- indflytningsrapport
- billeder
- video
- skriftlig reklamation over mangler
Det kan få stor betydning ved fraflytningen, fordi udlejer som udgangspunkt ikke kan kræve, at lejeren afleverer boligen i bedre stand, end lejeren efter reglerne er forpligtet til.
Er en indflytningsrapport det samme som lejekontrakten?
Nej.
Lejekontrakten regulerer selve lejeforholdet.
En indflytningsrapport dokumenterer derimod boligens stand ved indflytningen.
For udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, gælder særlige regler om indflytningssyn og indflytningsrapport.
Rapporten kan blive vigtig, hvis der senere opstår uenighed om, hvilke skader eller mangler der allerede eksisterede, da lejeren flyttede ind.
Hvad bør lejeren kontrollere før underskrift?
Som lejer bør du især kontrollere:
- at udlejer og lejer er korrekt angivet
- at adressen og det lejede areal er korrekt
- hvilke rum og faciliteter der følger med
- huslejens størrelse
- hvilke betalinger der ligger ud over huslejen
- størrelsen på depositum
- størrelsen på forudbetalt leje
- hvem der betaler varme, vand og el
- hvem der har vedligeholdelsespligten
- regler om husdyr
- eventuel tidsbegrænsning
- alle vilkår i § 11
- alle bilag og tillæg
Du bør ikke kun læse de felter, hvor der står et beløb.
Nogle af de økonomisk vigtigste vilkår kan stå i § 11.
Hvad bør udlejeren kontrollere?
Udlejeren bør tilsvarende kontrollere, at kontrakten afspejler det faktiske lejeforhold.
Det gælder blandt andet:
- korrekt lejemål
- korrekt lejefastsættelse
- korrekte forbrugsbetalinger
- depositum og forudbetalt leje
- vedligeholdelsespligten
- regler om anvendelse af boligen
- eventuelle særlige vilkår
- eventuel tidsbegrænsning
- eventuel indeksregulering
- nødvendige bilag
En fejl i kontrakten kan ikke nødvendigvis efterfølgende løses ved, at udlejeren blot henviser til, hvad vedkommende oprindeligt havde tænkt sig.
Det er derfor vigtigt, at aftalerne fremgår klart fra begyndelsen.
Kan man selv udfylde Typeformular A?
Ja.
Der er ikke krav om, at en advokat eller anden rådgiver skal udfylde Typeformular A.
Social- og Boligministeriet stiller den autoriserede formular til rådighed. Ministeriet anbefaler, at den udfyldes i den seneste version af Adobe Reader og gør opmærksom på, at Mac-computerens indbyggede billedfremviser ikke kan anvendes til at udfylde formularen korrekt.
Det afgørende er imidlertid ikke kun, at de tekniske felter er udfyldt.
Parterne skal også sikre sig, at de valgte vilkår er juridisk gyldige.
Skal begge parter underskrive lejekontrakten?
Typeformular A afsluttes med § 12 om underskrift, hvor udlejer og lejer underskriver kontrakten.
Underskrifterne dokumenterer parternes accept af lejeaftalen.
Hvis der findes bilag eller tillæg med særlige aftaler, bør det samtidig være tydeligt, at disse er en del af den samlede lejeaftale.
Hvad hvis der står noget ulovligt i lejekontrakten?
Et vilkår bliver ikke nødvendigvis gyldigt, blot fordi både lejer og udlejer har underskrevet kontrakten.
Lejeloven indeholder flere regler, der ikke kan fraviges til skade for lejeren.
Hvis kontrakten eksempelvis pålægger lejeren en byrde, som er i strid med en ufravigelig bestemmelse, kan det pågældende vilkår derfor være ugyldigt.
Det betyder ikke nødvendigvis, at hele lejeaftalen bliver ugyldig.
Det kan i stedet være det konkrete vilkår, der ikke kan gøres gældende.
Kan Huslejenævnet afgøre tvister om lejekontrakten?
Huslejenævnet kan tage stilling til en række typer tvister mellem lejer og udlejer.
Det gælder blandt andet uenighed om:
- huslejens størrelse
- lejeforhøjelser
- vedligeholdelsespligt
- istandsættelseskrav
- mangler
- visse betalinger
- fortolkning af vilkår i lejekontrakten
Social- og Boligministeriet fremhæver dog også, at nogle tvister kan høre under boligretten afhængigt af spørgsmålet.
Det konkrete forum afhænger derfor af, hvad uenigheden handler om.
Typeformular A og lejeloven – hvad gælder?
Lejekontrakten og lejeloven skal læses sammen.
Typeformular A beskriver de konkrete forhold og aftaler mellem parterne.
Lejeloven fastlægger de juridiske rammer.
Hvis parterne ikke har aftalt andet på et område, hvor de lovligt kan gøre det, gælder lejelovens almindelige regler.
På områder, hvor loven er ufravigelig til skade for lejeren, kan kontrakten ikke lovligt give lejeren dårligere rettigheder.
Typeformular A er ikke et alternativ til lejeloven. Formularen bruges til at beskrive det konkrete lejeforhold og de aftaler, parterne har indgået. Lejelovens ufravigelige regler gælder fortsat, selvom kontrakten siger noget andet.
Ofte stillede spørgsmål om Typeformular A, 10. udgave
Hvad er Typeformular A, 10. udgave?
Typeformular A, 10. udgave er den autoriserede danske standardlejekontrakt til blandt andet private beboelseslejligheder og værelser.
Er Typeformular A, 10. udgave den nyeste?
Ja. Den danske Typeformular A, 10. udgave fra 1. september 2022 er fortsat autoriseret. Fra 2025 findes der desuden en autoriseret engelsksproget 10. udgave.
Skal man bruge Typeformular A?
Hvis der anvendes en standardiseret blanket til denne type lejeaftale, skal den autoriserede formular anvendes. Det er ikke et generelt krav, at enhver lejeaftale skal indgås på en bestemt blanket.
Kan Typeformular A bruges til et værelse?
Ja. Formularen kan anvendes til værelser i private udlejningsejendomme.
Kan den bruges ved fremleje?
Ja. Typeformularen kan også anvendes ved fremleje.
Kan Typeformular A bruges til erhvervsleje?
Den er beregnet til beboelseslejligheder, blandede lejemål og visse værelser. Rene erhvervslejemål reguleres efter andre regler.
Hvad skal stå i § 11?
§ 11 anvendes til særlige vilkår og aftalte fravigelser fra lejelovens eller standardkontraktens almindelige regler, hvor en sådan fravigelse er lovlig.
Kan udlejer skrive hvad som helst i § 11?
Nej. Lejelovens ufravigelige regler kan ikke sættes ud af kraft til skade for lejeren alene ved at skrive et andet vilkår i § 11.
Hvor stort må depositummet være?
Ved almindelige beboelseslejemål kan udlejer som udgangspunkt kræve op til 3 måneders leje i depositum.
Hvor meget forudbetalt leje må kræves?
Udlejer kan som udgangspunkt kræve op til 3 måneders forudbetalt leje.
Er depositum og forudbetalt leje det samme?
Nej. Depositum er sikkerhed for lejerens forpligtelser, mens forudbetalt leje anvendes som betaling af husleje i den sidste del af lejeperioden.
Må man ændre den trykte tekst i Typeformular A?
Aftalte fravigelser må som udgangspunkt ikke foretages ved at overstrege eller ændre den fortrykte tekst. Særlige vilkår skal normalt placeres i § 11 eller et gyldigt tillæg.
Kan man lave et tillæg til kontrakten?
Ja, men der gælder særlige krav til tillægget. Der findes ikke et særskilt autoriseret standardtillæg til Typeformular A, 10. udgave.
Findes Typeformular A på engelsk?
Ja. Typeformular A, 10. udgave (ENG) er autoriseret til relevante lejeaftaler indgået efter 1. februar 2025.
Er Typeformular A, 9. udgave stadig den gældende formular?
Nej. Overgangsperioden for 9. udgave sluttede 1. januar 2023. Nye standardlejekontrakter skal derfor tage udgangspunkt i den gældende 10. udgave.
Læs mere om lejeloven
Typeformular A, 10. udgave regulerer en lang række praktiske forhold mellem lejer og udlejer, men kontrakten skal altid ses i sammenhæng med lejeloven.
Du kan derfor også læse vores guides om:
- Lejeloven – samlet overblik over regler for lejere og udlejere
- Depositum – regler om størrelse, tilbagebetaling og modregning
- Opsigelse af lejer – hvornår et lejemål kan opsiges
- Fraflytning – regler om fraflytningssyn og istandsættelse
- Huslejestigning – hvornår og hvordan huslejen kan reguleres