Istandsættelse ved fraflytning – regler for lejer og udlejer

Istandsættelse ved fraflytning er et af de områder, der oftest giver anledning til uenighed mellem lejer og udlejer. Spørgsmålet er typisk, om lejeren skal betale for maling, gulvbehandling, rengøring eller andre arbejder, når boligen afleveres.

Lejeren skal som udgangspunkt aflevere boligen i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra den forringelse, der skyldes slid og ælde, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, og mangler, som udlejeren selv skal udbedre. Lejeren kan aldrig pålægges at aflevere boligen i bedre stand end ved indflytningen.

For lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015 kan der ikke aftales automatisk nyistandsættelse ved fraflytning. Der skal være et konkret behov for den istandsættelse, som lejeren efter lejeaftalen og lejeloven hæfter for.

Hvad betyder istandsættelse ved fraflytning?

Istandsættelse ved fraflytning er de arbejder, der eventuelt skal udføres, når en lejer afleverer sin bolig.

Det kan eksempelvis være:

• maling af vægge og lofter
• tapetsering
• behandling af gulve
• rengøring
• udbedring af skader
• reparation af inventar
• retablering af ændringer

Om lejeren skal betale for arbejdet afhænger ikke kun af, om boligen ser brugt ud.

Man skal blandt andet undersøge:

• boligens stand ved indflytningen
• hvad der står i lejekontrakten
• hvem der har vedligeholdelsespligten
• hvor længe lejeren har boet i boligen
• om der er tale om almindeligt slid eller en skade
• om der konkret er behov for vedligeholdelse

Det er derfor ikke muligt at opstille en regel om, at alle lejere eksempelvis skal betale for maling efter tre eller fem år.

Hvordan skal lejeboligen afleveres?

Efter lejelovens § 187 skal lejeren aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, der skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

Lejeren hæfter heller ikke for mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre.

Samtidig fastslår loven, at lejeren ikke kan pålægges at bringe boligen i bedre stand end den, boligen havde ved overtagelsen.

Det sidste er vigtigt.

Hvis lejligheden eksempelvis ikke var nymalet, da lejeren flyttede ind, kan udlejeren ikke uden videre kræve, at den afleveres fuldstændig nyistandsat.

Skal lejeren altid istandsætte ved fraflytning?

Nej.

Der findes ikke en generel regel om, at lejeren altid skal betale for istandsættelse, når lejeforholdet slutter.

Det afhænger af den konkrete situation.

Hvis boligen eksempelvis stadig er i en vedligeholdelsesmæssigt tilfredsstillende stand, kan der være begrænset eller intet behov for arbejder, som lejeren skal betale.

Hvis lejeren derimod har vedligeholdelsespligten og væggene konkret trænger til maling som følge af almindelig brug, kan lejeren efter omstændighederne hæfte for denne istandsættelse.

Derudover hæfter lejeren som udgangspunkt for skader, som lejeren er ansvarlig for.

Hvad er forskellen på vedligeholdelse og skader?

Det er en central sondring ved istandsættelse ved fraflytning.

Vedligeholdelse handler om den løbende forringelse, der følger af almindelig brug og alder.

Det kan eksempelvis være:

• vægge, der gradvist bliver slidte
• maling, der trænger til fornyelse
• lak på gulve, der bliver slidt
• almindelige brugsspor

Skader skyldes derimod typisk forkert brug, uheld eller uforsvarlig adfærd.

Det kan eksempelvis være:

• en ødelagt dør
• knust rude
• store huller i væggen
• dybe skader i gulvet
• ødelagt køkkeninventar
• vandskade forårsaget af lejeren

Lejeren kan hæfte for skader, selv om udlejeren normalt har vedligeholdelsespligten på det pågældende område.

Hvad er almindeligt slid og ælde?

Slid og ælde er den naturlige forringelse, der sker, når en bolig bliver brugt.

Det kan eksempelvis være mindre brugsspor på:

• vægge
• gulve
• døre
• skabe
• inventar

Om lejeren hæfter for at udbedre almindeligt slid afhænger især af vedligeholdelsespligten.

Hvis lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, kan lejeren efter omstændighederne skulle betale for nødvendig maling eller gulvbehandling, selvom behovet skyldes almindelig brug.

Hvis udlejeren har vedligeholdelsespligten, er situationen en anden.

Det er derfor forkert at sige, at lejeren aldrig hæfter for almindeligt slid.

Det afgørende er, hvem der efter lejeaftalen og lejeloven har vedligeholdelsespligten.

Hvad er misligholdelse?

Misligholdelse er en forringelse eller skade, som skyldes, at lejeren ikke har behandlet boligen forsvarligt.

Det kan eksempelvis være:

• ødelagte overflader
• skader efter forkert brug
• manglende nødvendig reaktion på en skade
• uforsvarlig vedligeholdelse
• ødelagt inventar

Misligholdelse skal adskilles fra almindeligt slid.

En mindre ridse, som naturligt opstår ved normal brug, er ikke nødvendigvis det samme som et dybt hak i et gulv, der skyldes uforsvarlig behandling.

Lejeren kan som udgangspunkt blive ansvarlig for misligholdelsesskader.

Hvem har den indvendige vedligeholdelsespligt?

Det fremgår typisk af lejekontrakten.

Indvendig vedligeholdelse omfatter efter lejelovens system blandt andet:

• maling
• hvidtning
• tapetsering
• behandling af gulve

Hvis lejeren har overtaget den indvendige vedligeholdelsespligt, skal lejeren løbende sørge for den nødvendige vedligeholdelse.

Hvis denne vedligeholdelse ikke er udført, og der ved fraflytningen konkret er behov for den, kan udlejeren kræve arbejdet udført for lejerens regning.

Hvis udlejeren har vedligeholdelsespligten, kan udlejeren ikke blot sende regningen for almindelig vedligeholdelse videre til lejeren.

Skal lejeren male ved fraflytning?

Ikke nødvendigvis.

Det afhænger især af:

• hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt
• boligens stand ved indflytningen
• hvor slidt væggene er
• hvor længe lejeren har boet der
• om der er skader eller usædvanlige forhold

Hvis lejeren har vedligeholdelsespligten, og væggene efter flere års brug trænger til maling, kan lejeren blive ansvarlig for udgiften.

Hvis væggene derimod fortsat er i en tilfredsstillende stand, kan udlejeren ikke kræve maling alene med den begrundelse, at lejeren flytter.

Skal lejeren male hele lejligheden?

Ikke nødvendigvis.

Kravet skal være begrundet i den konkrete vedligeholdelsesstand.

Hvis kun ét rum kræver maling, er det ikke automatisk ensbetydende med, at hele boligen skal males for lejerens regning.

Det kan dog i praksis være nødvendigt at male større sammenhængende flader, hvis det er nødvendigt for et fagligt tilfredsstillende resultat.

Det afgørende er fortsat, om arbejdet er nødvendigt som følge af forhold, som lejeren hæfter for.

Kan udlejer kræve hvid maling?

Det afhænger blandt andet af boligens oprindelige stand og lejeaftalen.

Hvis lejeren uden tilladelse har malet vægge i meget markante farver, kan der efter omstændighederne være behov for retablering.

Hvis boligen allerede havde bestemte farver ved indflytningen, kan udlejer ikke nødvendigvis kræve, at den afleveres i en bedre eller helt anderledes standard.

Her bliver indflytningsrapporten og eventuelle billeder vigtige.

Skal gulvene slibes ved fraflytning?

Ikke automatisk.

Gulvslibning eller anden behandling kan kun kræves for lejerens regning, hvis der er et konkret behov, som lejeren hæfter for.

Det kan eksempelvis være:

• almindelig vedligeholdelse, hvis lejeren har vedligeholdelsespligten
• skader, som lejeren har forårsaget

Hvis gulvet fortsat er i en tilfredsstillende stand, kan udlejeren ikke kræve slibning alene fordi lejeren flytter.

Det samme gælder, hvis gulvet allerede var slidt ved indflytningen.

Hvad med ridser i gulvet?

Det afhænger af ridsernes karakter.

Mindre brugsspor kan være almindeligt slid.

Dybe ridser eller egentlige skader kan være misligholdelse.

Vurderingen kan blandt andet afhænge af:

• boligens anvendelse
• gulvets alder
• gulvets oprindelige stand
• skadens omfang
• hvordan skaden er opstået

Der findes derfor ikke en regel om, at enhver ridse automatisk skal betales af lejeren.

Hvad med huller i væggene?

Små huller efter almindelig ophængning kan være en del af den almindelige brug af en bolig, men vurderingen afhænger af omfanget og den konkrete situation.

Mange store huller, beskadigelser eller uprofessionelle indgreb kan efter omstændighederne være en skade.

Det samme gælder, hvis lejeren eksempelvis har:

• monteret tunge installationer
• fjernet dele af væggen
• foretaget ændringer uden tilladelse

Lejekontrakten og eventuelle tilladelser kan få betydning.

Hvad med rygning i lejligheden?

Rygning kan skabe omfattende misfarvning og lugtgener.

Hvis rygningen har medført et ekstraordinært behov for rengøring eller behandling, kan udlejeren efter omstændighederne have et krav mod lejeren.

Det gælder særligt, hvis skaderne går ud over den almindelige vedligeholdelse.

Der kan eksempelvis opstå behov for:

• ekstra rengøring
• spærrende maling
• behandling af lofter
• lugtsanering

Om lejeren hæfter, afhænger af den konkrete skade og lejeaftalen.

Hvad med husdyr?

Husdyr kan også medføre skader, som lejeren hæfter for.

Det kan eksempelvis være:

• dybe ridser i gulve
• ødelagte døre
• skader på paneler
• lugtgener
• urin- eller fugtskader

Det gælder også, selv om husdyr var tilladt i lejemålet.

Tilladelse til at holde hund eller kat betyder ikke, at udlejeren skal betale for skader, som dyret har forårsaget.

Skal lejeren betale for rengøring?

Boligen skal afleveres i den stand, der følger af lejeaftalen og lejeloven.

Hvis boligen ikke er tilstrækkeligt rengjort ved afleveringen, kan udlejeren efter omstændighederne kræve betaling for nødvendig rengøring.

Det kan eksempelvis vedrøre:

• køkken
• ovn
• køleskab
• skabe
• badeværelse
• vinduer
• gulve
• øvrige overflader

Det er derfor en god idé at foretage en grundig slutrengøring inden nøgleafleveringen.

Hvad er normalistandsættelse?

Begrebet normalistandsættelse bruges om den konkrete vedligeholdelse, der kan være nødvendig ved fraflytningen.

Det kan typisk være:

• maling
• hvidtning
• tapetsering
• nødvendig gulvbehandling

Efter reglerne, der trådte i kraft 1. juli 2015, kan lejeren ikke pålægges automatisk nyistandsættelse ved fraflytningen.

Der skal i stedet foretages en konkret vurdering af behovet.

Normalistandsættelse betyder derfor ikke, at boligen automatisk skal bringes tilbage til helt ny stand.

Hvad er nyistandsættelse?

Nyistandsættelse betyder typisk, at boligen afleveres nyistandsat, eksempelvis nymalet og med nybehandlede gulve, uanset om der reelt er behov for det.

Muligheden for at aftale en sådan automatisk nyistandsættelse blev afskaffet for lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015.

For disse lejemål skal der være et konkret vedligeholdelsesbehov.

Lejeren kan heller ikke pålægges at bringe boligen i bedre stand end ved indflytningen.

Hvad gælder for lejeaftaler fra før 1. juli 2015?

Hvis lejeaftalen er indgået før 1. juli 2015, kan ældre overgangsregler få betydning.

Der kan derfor eksistere ældre lejeaftaler, hvor bestemmelser om nyistandsættelse fortsat skal vurderes efter de tidligere regler.

Det betyder, at man ikke uden videre kan anvende reglerne for nyere lejeaftaler på alle gamle lejemål.

Hvis lejemålet er indgået før 1. juli 2015, bør lejekontrakten og overgangsreglerne derfor undersøges konkret.

For langt de fleste nyere lejekontrakter er udgangspunktet derimod, at automatisk nyistandsættelse ikke kan aftales.

Kan udlejer kræve boligen afleveret som ny?

Nej, ikke som et generelt krav.

Lejeloven fastslår, at lejeren ikke kan pålægges at bringe boligen i bedre stand end den, boligen havde ved overtagelsen.

Hvis boligen eksempelvis havde:

• slidte gulve
• ældre maling
• eksisterende ridser
• andre brugsspor

ved indflytningen, skal lejeren ikke betale for at forbedre disse forhold til ny stand.

Det er derfor meget vigtigt at kunne dokumentere boligens oprindelige stand.

Hvilken betydning har indflytningsrapporten?

Indflytningsrapporten er central ved vurderingen af istandsættelse ved fraflytning.

Rapporten viser, hvordan boligen så ud, da lejeren overtog den.

Det kan eksempelvis fremgå:

• om boligen var nymalet
• om gulvene var nybehandlede
• om der allerede var ridser
• om inventar var beskadiget
• om bestemte overflader var slidte

Jo bedre indflytningsstanden er dokumenteret, desto lettere er det senere at afgøre, hvilke ændringer der er opstået under lejeforholdet.

Hvad hvis udlejer ikke lavede indflytningsrapport?

Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, har pligt til at afholde indflytningssyn og udarbejde indflytningsrapport.

Hvis udlejeren ikke overholder reglerne, bortfalder udlejerens krav på almindelig istandsættelse efter lejelovens § 187, stk. 1.

Udlejeren kan dog fortsat have krav vedrørende skader, som lejeren er ansvarlig for.

Det betyder altså ikke, at lejeren frit kan ødelægge boligen uden ansvar.

Skal der altid afholdes fraflytningssyn?

Nej.

Pligten gælder for udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed.

Hvis udlejeren kun udlejer én bolig, gælder den særlige lovbestemte pligt til fraflytningssyn ikke.

En privatperson, der eksempelvis kun udlejer én ejerlejlighed, er derfor ikke nødvendigvis omfattet.

Udlejeren skal dog stadig overholde reglerne om frister for istandsættelseskrav.

Hvornår skal fraflytningssynet afholdes?

En udlejer, der er omfattet af pligten, skal afholde fraflytningssyn senest:

2 uger

efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren er fraflyttet.

Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst:

1 uges varsel.

Hvis lejeforholdet er opsagt eller ophævet, kan parterne aftale et kortere varsel.

Hvad sker der ved fraflytningssynet?

Ved fraflytningssynet gennemgår udlejeren boligen.

Her registreres blandt andet forhold, som udlejeren mener, lejeren hæfter for.

Det kan eksempelvis være:

• maling
• gulvbehandling
• rengøring
• skader
• manglende retablering

Hvis lejeren deltager, kan lejeren samtidig:

• se de påpegede forhold
• tage egne billeder
• komme med bemærkninger
• gøre opmærksom på eksisterende skader
• sammenligne med indflytningsrapporten

Det er derfor ofte en fordel for lejeren at deltage.

Hvad er en fraflytningsrapport?

Udlejeren skal ved det obligatoriske fraflytningssyn udarbejde en fraflytningsrapport.

Rapporten skal beskrive de istandsættelsesarbejder, som udlejeren mener, lejeren skal hæfte for.

Hvis lejeren deltager i synet, skal rapporten udleveres ved synet.

Hvis lejeren ikke deltager eller ikke vil kvittere for modtagelsen, skal rapporten sendes senest 2 uger efter synet.

Kan udlejer komme med nye krav bagefter?

Som udgangspunkt kan udlejeren ikke efterfølgende komme med nye krav om istandsættelse, som burde være medtaget i fraflytningsrapporten.

Udgifter til arbejder, der ikke står i rapporten, er som udgangspunkt lejeren uvedkommende.

Der findes dog undtagelser.

Det kan eksempelvis være forhold, der ikke kunne opdages ved sædvanlig agtpågivenhed.

Skjulte skader kan derfor efter omstændighederne behandles anderledes.

Det samme gælder, hvis lejeren har handlet svigagtigt.

Hvad hvis udlejer ikke holder fraflytningssyn?

Hvis udlejeren er omfattet af pligten til fraflytningssyn og ikke overholder reglerne om:

• rettidig indkaldelse
• afholdelse af syn
• fraflytningsrapport
• udlevering eller fremsendelse af rapporten

kan udlejerens krav på almindelig istandsættelse bortfalde.

Det kan få stor økonomisk betydning.

Udlejeren kan altså have et reelt vedligeholdelseskrav, men miste retten til at kræve beløbet af lejeren, hvis proceduren ikke er fulgt.

Hvad hvis udlejer kun udlejer én bolig?

Så gælder pligten til obligatorisk fraflytningssyn ikke.

Udlejeren skal dog som udgangspunkt fremsætte krav om istandsættelse senest:

2 uger efter fraflytningsdagen.

Hvis kravet ikke fremsættes rettidigt, kan udlejeren miste retten til at gøre det gældende.

Der gælder blandt andet undtagelser for skjulte fejl og mangler og svig.

Skal udlejer kende prisen inden 2 uger?

Nej.

2-ugersfristen handler om, at udlejeren skal fremsætte selve kravet om, hvilke arbejder lejeren hæfter for.

Udlejeren behøver ikke nødvendigvis kende den endelige pris på arbejdet inden for samme frist.

Det kan eksempelvis være nødvendigt først at:

• indhente tilbud
• få håndværkere til at vurdere arbejdet
• gennemføre istandsættelsen
• modtage fakturaer

Kravets art skal imidlertid være fremsat rettidigt.

Skal udlejer dokumentere udgiften?

Udlejeren skal kunne dokumentere eller sandsynliggøre sit krav, hvis lejeren bestrider det.

Fakturaer og anden dokumentation kan derfor få stor betydning.

Det gælder især ved krav om betaling for:

• maling
• gulvbehandling
• håndværkere
• rengøring
• reparationer

Udlejeren kan ikke uden videre fastsætte et vilkårligt beløb og modregne det i depositummet.

Kan udlejer selv istandsætte boligen?

Ja, udlejeren kan efter omstændighederne selv udføre arbejdet.

Det betyder ikke, at lejeren automatisk slipper for at betale.

Men udlejeren skal stadig kunne sandsynliggøre:

• at arbejdet var nødvendigt
• at lejeren hæftede for det
• at det krævede beløb er rimeligt

Udlejeren kan ikke bruge fraflytningen til at skabe en fortjeneste på lejerens bekostning.

Skal arbejdet faktisk udføres?

Spørgsmålet kan afhænge af omstændighederne.

Et berettiget istandsættelseskrav er ikke nødvendigvis afhængigt af, at udlejeren straks får en bestemt håndværker til at udføre arbejdet.

Men udlejeren skal kunne dokumentere det tab eller den nødvendige udgift, der kræves erstattet.

Hvis lejeren bestrider kravet, kan det derfor få betydning, hvordan udlejeren dokumenterer både behovet og beløbets størrelse.

Kan udlejer kræve forbedringer betalt?

Nej.

Lejeren kan ikke pålægges at finansiere en forbedring af boligen, der går ud over den stand, som lejeren var forpligtet til at aflevere.

Hvis udlejeren eksempelvis vælger:

• dyrere materialer
• højere standard
• omfattende modernisering
• nye løsninger i stedet for nødvendig reparation

kan hele udgiften ikke nødvendigvis kræves betalt af lejeren.

Lejeren hæfter for den nødvendige istandsættelse eller skade – ikke for udlejerens generelle forbedring af ejendommen.

Hvad betyder boligens alder?

Alder kan få betydning ved vurderingen.

Hvis et gulv eksempelvis allerede var gammelt og slidt, kan udlejeren ikke nødvendigvis kræve, at lejeren betaler for et helt nyt gulv, blot fordi lejeren har forårsaget en mindre ekstra skade.

Ved erstatningskrav kan spørgsmålet om værdiforbedring og den eksisterende levetid få betydning.

Det samme kan gælde for:

• køkkeninventar
• hårde hvidevarer
• gulve
• andre bygningsdele

Udlejeren må ikke ende med at få boligen i en væsentligt bedre stand for lejerens regning.

Hvad hvis lejeren selv har malet?

Hvis lejeren har malet boligen under lejeforholdet, afhænger vurderingen blandt andet af:

• om arbejdet er fagligt forsvarligt
• hvilke farver der er anvendt
• hvad lejeaftalen siger
• om udlejeren har stillet særlige krav
• boligens oprindelige stand

Hvis arbejdet er udført dårligt, kan der være behov for ny behandling.

Hvis lejeren eksempelvis har malet paneler, træværk eller andre dele på en måde, der ikke var tilladt, kan der opstå et retableringskrav.

Hvad hvis lejeren har lavet ændringer i boligen?

Lejeloven indeholder regler om ændringer og retablering.

Hvis lejeren har foretaget en ændring med udlejerens samtykke, kan udlejeren efter lejelovens § 188 som udgangspunkt kun kræve retablering, hvis udlejeren tog forbehold for dette, da samtykket blev givet.

Det er derfor vigtigt at gemme skriftlige tilladelser.

Det kan eksempelvis handle om:

• ændring af vægge
• installationer
• nye skabe
• andre faste ændringer

Har lejeren ændret boligen uden nødvendigt samtykke, kan situationen være anderledes.

Hvem bestemmer, hvilken håndværker der skal bruges?

Hvis lejeren selv skal sørge for istandsættelsen inden afleveringen, kan lejeaftalen og arbejdets karakter få betydning.

Hvis udlejeren overtager boligen og efterfølgende lader arbejdet udføre, vil udlejeren typisk vælge håndværkerne.

Lejeren kan ikke nødvendigvis kræve, at udlejeren anvender den billigste håndværker på markedet.

Omvendt skal udgiften være rimelig og knyttet til nødvendigt arbejde, som lejeren faktisk hæfter for.

Kan lejeren selv male inden fraflytning?

Det kan være muligt, men man bør være forsigtig.

Hvis arbejdet ikke udføres tilfredsstillende, kan lejeren ende med både at have brugt tid og penge på selv at male og bagefter blive mødt med et krav om professionel istandsættelse.

Før du selv går i gang, bør du derfor undersøge:

• lejekontrakten
• den ønskede standard
• hvilke flader der faktisk kræver behandling
• om arbejdet kan udføres fagligt forsvarligt

Det kan også være relevant at aftale nærmere med udlejeren.

Kan udlejer kræve professionel maling?

Der findes ikke nødvendigvis en generel regel om, at arbejdet altid skal udføres af en professionel maler.

Men boligen skal afleveres i den stand, som lejeren er forpligtet til.

Hvis lejerens eget arbejde ikke lever op til dette, kan udlejeren kræve nødvendig udbedring.

Det praktiske spørgsmål er derfor ofte ikke, hvem der malede, men om resultatet er fagligt og kvalitetsmæssigt tilfredsstillende.

Kan depositummet bruges til istandsættelse?

Ja.

Depositummet fungerer som sikkerhed for lejerens forpligtelser.

Hvis udlejeren har et berettiget krav på istandsættelse, kan beløbet derfor modregnes i depositummet.

Eksempel:

I dette forenklede eksempel skal det resterende depositum tilbagebetales, når udlejeren har opgjort de øvrige berettigede krav.

Kan istandsættelsen koste mere end depositummet?

Ja.

Depositummet er ikke en øvre grænse for lejerens ansvar.

Hvis lejeren eksempelvis har forårsaget omfattende skader, kan udlejerens berettigede krav overstige depositummet.

Hvis depositummet er 20.000 kr. og de dokumenterede krav udgør 30.000 kr., kan udlejeren efter omstændighederne have et yderligere krav på:

10.000 kr.

Det kræver naturligvis, at hele kravet er juridisk berettiget og kan dokumenteres.

Hvornår skal depositummet tilbagebetales?

Lejeloven fastsætter ikke én generel frist på eksempelvis præcis 14 eller 30 dage for tilbagebetaling af depositum i alle private boliglejemål.

Udlejeren skal have mulighed for at opgøre sine berettigede krav.

Det kan eksempelvis kræve tid at:

• få tilbud
• få arbejdet udført
• modtage fakturaer
• opgøre andre krav

Udlejeren kan dog ikke beholde hele depositummet uden grund på ubestemt tid.

Når kravene kan opgøres, skal det resterende beløb afregnes.

Hvem har bevisbyrden ved uenighed?

Det afhænger af det konkrete spørgsmål.

Dokumentationen er derfor central for begge parter.

Relevant dokumentation kan blandt andet være:

• lejekontrakten
• indflytningsrapport
• fraflytningsrapport
• billeder ved indflytning
• billeder ved fraflytning
• mangelliste
• korrespondance
• fakturaer
• tilbud
• kvitteringer

Jo bedre boligens stand er dokumenteret både før og efter lejeforholdet, desto lettere er det at afgøre en tvist.

Bør lejeren tage billeder ved fraflytning?

Ja.

Det kan være meget vigtigt.

Lejeren bør med fordel dokumentere:

• alle vægge
• lofter
• gulve
• døre
• vinduer
• køkken
• badeværelse
• skabe
• hårde hvidevarer
• eventuelle eksisterende skader

Billederne bør tages tæt på afleveringen.

Hvis der senere opstår uenighed om, hvordan boligen så ud ved fraflytningen, kan billederne få stor bevismæssig betydning.

Hvad bør lejeren gøre inden fraflytning?

En praktisk tjekliste kan være:

• Find lejekontrakten
• Kontrollér vedligeholdelsespligten
• Find indflytningsrapporten
• Find billeder fra indflytningen
• Sammenlign boligens nuværende stand
• Udbedr relevante skader
• Foretag nødvendig vedligeholdelse
• Rengør boligen grundigt
• Fjern egne ejendele
• Tøm kælder- og loftsrum
• Tag billeder og video
• Deltag i fraflytningssynet
• Læs fraflytningsrapporten
• Gem al dokumentation

Det er især vigtigt ikke automatisk at bruge mange penge på maling og gulvslibning uden først at undersøge, om arbejdet faktisk er nødvendigt.

Hvad bør udlejeren gøre?

Udlejeren bør først og fremmest sikre en korrekt proces.

Det kan blandt andet være:

• Find lejekontrakten
• Kontrollér vedligeholdelsesfordelingen
• Find indflytningsrapporten
• Sammenlign med boligens aktuelle stand
• Indkald korrekt til fraflytningssyn
• Overhold fristerne
• Dokumentér alle relevante forhold
• Udarbejd fraflytningsrapport
• Medtag alle synlige istandsættelseskrav
• Dokumentér udgifternes størrelse
• Undgå at kræve forbedringer betalt af lejeren
• Foretag korrekt afregning af depositummet

Selv et ellers rimeligt istandsættelseskrav kan bortfalde, hvis de lovbestemte regler om syn og rapport ikke overholdes.

Hvad hvis lejer og udlejer er uenige om istandsættelsen?

Uenigheder kan blandt andet handle om:

• om maling var nødvendig
• om et gulv var almindeligt slidt eller beskadiget
• om rengøringen var tilstrækkelig
• hvem der havde vedligeholdelsespligten
• om fraflytningsrapporten var korrekt
• om udlejerens pris er rimelig
• om et krav blev fremsat rettidigt

Mange tvister om vedligeholdelse og istandsættelse kan behandles af huslejenævnet.

Afhængigt af spørgsmålet kan sagen efterfølgende eller i stedet skulle afgøres af boligretten.

Kan Huslejenævnet afgøre istandsættelse ved fraflytning?

Huslejenævnet kan behandle en række tvister om lejerens og udlejerens vedligeholdelsespligt og krav ved fraflytning.

Det kan eksempelvis være spørgsmål om:

• istandsættelsespligt
• vedligeholdelse
• fraflytningskrav
• depositum i relation til relevante krav

Hvis sagen kræver en mere omfattende bevisførelse, kan det efter omstændighederne blive nødvendigt at gå videre til boligretten.

Det er en god idé at samle al dokumentation, inden en sag indbringes.

Istandsættelse ved fraflytning – lejer vs. udlejer

Typiske fejl ved istandsættelse ved fraflytning

Der er flere almindelige misforståelser.

“Lejeren skal altid male”

Nej.

Der skal være et konkret behov, som lejeren hæfter for.

“Alt slid er udlejerens problem”

Ikke nødvendigvis.

Hvis lejeren har vedligeholdelsespligten, kan almindeligt slid udløse et vedligeholdelseskrav.

“Udlejer kan altid kræve en nyistandsat bolig”

Nej.

For nyere lejeaftaler kan automatisk nyistandsættelse ikke aftales, og lejeren kan aldrig kræves at aflevere boligen i bedre stand end ved indflytningen.

“Depositummet tilhører udlejer”

Nej.

Udlejeren kan kun beholde den del, der dækker berettigede krav.

“Hvis der ikke er indflytningsrapport, betaler lejeren aldrig noget”

Det er heller ikke korrekt.

Manglende indflytningssyn kan få almindelige istandsættelseskrav til at bortfalde for udlejere, der var forpligtet til synet, men lejeren kan fortsat hæfte for egentlige skader.

“Udlejer har måneder til at finde nye krav”

Som udgangspunkt nej.

Der gælder korte frister for fremsættelse af istandsættelseskrav.

Ofte stillede spørgsmål om istandsættelse ved fraflytning

Skal jeg male ved fraflytning?

Ikke nødvendigvis. Det afhænger af vedligeholdelsespligten og boligens konkrete stand.

Skal hele lejligheden males?

Kun hvis der er et konkret behov, som du hæfter for. Der findes ikke en generel regel om, at hele boligen altid skal males.

Skal gulve slibes ved fraflytning?

Ikke automatisk. Der skal være behov for behandling eller være tale om skader, som lejeren hæfter for.

Hvad er normalistandsættelse?

Det er nødvendig vedligeholdelse ved fraflytningen, eksempelvis maling eller gulvbehandling, som lejeren efter aftalen hæfter for.

Hvad er nyistandsættelse?

Nyistandsættelse betyder typisk, at boligen bringes tilbage til nyistandsat stand uden hensyn til et konkret behov. Automatisk nyistandsættelse kan ikke aftales i lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015.

Må udlejer kræve boligen afleveret som ny?

Nej. Lejeren kan ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand end ved overtagelsen.

Hæfter jeg for almindeligt slid?

Det afhænger af vedligeholdelsespligten. Hvis du har den indvendige vedligeholdelsespligt, kan nødvendigt vedligeholdelsesarbejde som følge af slid være dit ansvar.

Hvad er forskellen på slid og skade?

Slid følger af almindelig brug over tid. En skade skyldes typisk en konkret hændelse, forkert brug eller uforsvarlig adfærd.

Skal jeg betale for rengøring?

Hvis boligen ikke afleveres tilstrækkeligt rengjort, kan udlejer efter omstændighederne kræve betaling for nødvendig rengøring.

Skal der afholdes fraflytningssyn?

Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, har som udgangspunkt pligt til at afholde fraflytningssyn.

Hvornår skal synet holdes?

Senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med fraflytningen.

Hvor lang tid før skal jeg indkaldes?

Som udgangspunkt mindst 1 uge før synet.

Hvad hvis udlejer ikke holder synet?

Hvis udlejeren er omfattet af pligten og ikke følger reglerne, kan almindelige istandsættelseskrav bortfalde.

Kan udlejer tilføje krav efter fraflytningsrapporten?

Som udgangspunkt ikke krav, der burde have været konstateret og medtaget i rapporten. Der findes undtagelser for blandt andet skjulte mangler og svig.

Skal prisen på istandsættelsen stå i fraflytningsrapporten?

Nej. Udlejeren behøver ikke nødvendigvis kende den endelige pris inden for fristen, men selve istandsættelseskravet skal være fremsat rettidigt.

Kan udlejer beholde hele mit depositum?

Kun hvis der er berettigede krav, der samlet svarer til eller overstiger depositummet.

Kan udlejer kræve mere end depositummet?

Ja. Depositummet er ikke en øvre grænse for lejerens ansvar.

Skal udlejer vise fakturaer?

Udlejeren skal kunne dokumentere eller sandsynliggøre sit krav. Fakturaer kan derfor være vigtig dokumentation.

Kan udlejer selv udføre istandsættelsen?

Ja, men kravet skal fortsat være nødvendigt, rimeligt og dokumenterbart.

Hvad hvis jeg selv maler?

Det kan være muligt, men hvis resultatet ikke er tilfredsstillende, kan udlejer kræve nødvendig udbedring.

Hvem afgør en tvist?

Mange tvister kan indbringes for huslejenævnet. Afhængigt af sagen kan boligretten også blive relevant.