Lejeloven – regler for lejere og udlejere

Lejeloven regulerer en lang række af de rettigheder og pligter, der gælder mellem lejere og udlejere af private boliger.

Reglerne har blandt andet betydning for lejekontrakten, huslejens størrelse, depositum, vedligeholdelse, mangler ved boligen, husdyr, fremleje, opsigelse og fraflytning.

Lejeloven beskytter lejeren på en række områder, men pålægger samtidig lejeren betydelige pligter. Udlejeren har på samme måde både rettigheder og forpligtelser, og mange konflikter opstår netop, fordi parterne har forskellige opfattelser af, hvem der skal betale eller handle i en bestemt situation.

Hvad er lejeloven?

Lejeloven er den centrale lov for udlejning af private boliger i Danmark.

Loven regulerer leje og fremleje af hus eller rum og indeholder regler om hele lejeforholdets forløb – fra lejekontrakten bliver indgået, til lejeren flytter ud.

Reglerne omfatter blandt andet:

• indgåelse af lejeaftalen
• huslejens størrelse
• betaling af leje
• depositum
• forudbetalt leje
• indflytning
• mangler ved boligen
• vedligeholdelse
• forbedringer
• udlejers adgang til boligen
• husorden
• fremleje
• opsigelse
• ophævelse
• fraflytning
• tvister mellem lejer og udlejer

Det konkrete resultat afhænger dog ofte af både lejeloven, lejekontrakten, ejendommens type og de konkrete omstændigheder.

Hvem gælder lejeloven for?

Denne guide handler primært om private beboelseslejemål.

Det kan eksempelvis være en lejlighed, et hus eller et værelse, der udlejes af:

• en privatperson
• et ejendomsselskab
• en professionel udlejer
• en ejer af en ejerlejlighed
• en andelshaver, der lovligt udlejer sin bolig

Almene boliger er omfattet af særlige regler i almenlejeloven og bør derfor behandles særskilt.

Erhvervslejemål følger ligeledes andre regler.

Hvad bestemmer lejekontrakten?

Lejekontrakten beskriver de konkrete vilkår mellem lejer og udlejer.

Det kan blandt andet være:

• huslejens størrelse
• depositum
• forudbetalt leje
• lejemålets startdato
• vedligeholdelsespligt
• husdyr
• anvendelse af boligen
• betaling for forbrug
• særlige vilkår

En lejeaftale skal være skriftlig, hvis en af parterne ønsker det.

I praksis bør en lejeaftale om en bolig næsten altid være skriftlig.

Det reducerer risikoen for senere uenighed om, hvad der faktisk blev aftalt.

Kan man aftale hvad som helst i en lejekontrakt?

Nej.

Lejeloven indeholder en række regler, som ikke frit kan fraviges til skade for lejeren.

Det betyder, at en bestemmelse i en lejekontrakt ikke nødvendigvis er gyldig alene, fordi både lejer og udlejer har skrevet under.

Hvis et vilkår strider mod en ufravigelig regel i lejeloven, kan lovens regel gælde i stedet.

Det er derfor ikke tilstrækkeligt som udlejer at skrive:

“Lejer accepterer, at lejeloven ikke gælder.”

På samme måde kan lejeren heller ikke nødvendigvis kræve noget, alene fordi vedkommende mener, at det burde følge af lejeloven.

Det konkrete spørgsmål skal vurderes efter loven og aftalen.

Hvilken lejekontrakt bør man bruge?

Social- og Boligministeriet stiller den autoriserede standardlejekontrakt til private beboelseslejemål til rådighed.

Den gældende standardformular er Typeformular A, 10. udgave. Den kan du hente her.

Den bruges meget ofte ved almindelig privat boligudlejning.

Særlige aftaler kan indsættes i kontraktens § 11.

Det er netop § 11, både lejere og udlejere bør læse særligt grundigt.

Hvad skal en udlejer være opmærksom på i lejekontrakten?

Som udlejer bør du blandt andet sikre, at det tydeligt fremgår:

• hvad den månedlige leje er
• hvilke udgifter der betales ud over lejen
• hvor stort depositum der betales
• om der betales forudbetalt leje
• hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt
• om husdyr er tilladt
• hvilke fælles faciliteter lejeren har adgang til
• om lejemålet er tidsbegrænset
• hvilke særlige vilkår der gælder

Uklarheder i kontrakten kan senere udvikle sig til tvister.

Det gælder særligt bestemmelser i § 11, som ændrer eller supplerer standardvilkårene.

Hvad skal en lejer være opmærksom på i lejekontrakten?

Som lejer bør du ikke kun se på huslejen.

Læs især:

• depositum
• forudbetalt leje
• vedligeholdelsespligt
• forbrug
• husdyr
• særlige vilkår i § 11
• tidsbegrænsning
• opsigelse
• boligens stand ved overtagelsen

Et vilkår kan få stor økonomisk betydning flere år senere ved fraflytning.

Det gælder især spørgsmålet om, hvem der har pligten til indvendig vedligeholdelse.

Hvor meget depositum må udlejer kræve?

Ved almindelig boligudlejning kan udlejeren kræve et depositum svarende til højst 3 måneders husleje.

Depositummet fungerer som sikkerhed for krav, der kan opstå ved lejeforholdets ophør.

Det kan eksempelvis være:

• manglende husleje
• istandsættelse, som lejeren hæfter for
• skader
• andre berettigede krav

Depositummet er ikke det samme som den sidste husleje.

Hvor meget forudbetalt leje må udlejer kræve?

Udlejer kan ved lejeaftalens indgåelse kræve op til 3 måneders forudbetalt leje.

Den forudbetalte leje kan normalt bruges i den sidste del af lejeperioden.

Det betyder, at depositum og forudbetalt leje har forskellige funktioner.

Depositummet fungerer som sikkerhed.

Den forudbetalte leje dækker husleje.

Hvor meget kan man samlet skulle betale ved indflytning?

Hvis udlejeren kræver det maksimale depositum og den maksimale forudbetalte leje, kan lejeren skulle betale:

• første måneds husleje
• 3 måneders depositum
• 3 måneders forudbetalt leje

Det kan derfor samlet svare til 7 måneders husleje ved indflytningen.

Af de 7 måneder er én måned den almindelige husleje for den første måned, mens 6 måneder består af depositum og forudbetalt leje.

Må udlejer beholde hele depositummet?

Ikke automatisk.

Udlejeren kan kun modregne krav, som udlejeren faktisk har mod lejeren.

Det kan eksempelvis være udgifter til vedligeholdelse eller skader, som lejeren efter aftalen og reglerne hæfter for.

Hvis der ikke er et berettiget krav svarende til hele depositummet, skal resten tilbagebetales.

En udlejer kan derfor ikke betragte depositummet som en ekstra indtægt, der automatisk tilfalder udlejeren ved fraflytning.

Hvornår skal depositummet tilbagebetales?

Lejeloven fastsætter ikke én almindelig fast frist på eksempelvis 14 eller 30 dage for enhver tilbagebetaling af depositum.

Udlejer skal have mulighed for at opgøre de krav, der lovligt kan modregnes.

Når de relevante udgifter er afklaret, skal et eventuelt resterende depositum afregnes til lejeren.

Ved uenighed om depositummet kan sagen efter omstændighederne indbringes for Huslejenævnet.

Hvordan fastsættes huslejen?

Det er et af de mere komplicerede områder i lejeloven.

Man kan ikke opstille én regel om, at alle private udlejere frit kan bestemme huslejen.

Hvilke regler der gælder, afhænger blandt andet af:

• ejendommens alder
• ejendommens størrelse
• kommunen
• om boligen er gennemgribende moderniseret
• om der gælder fri lejefastsættelse
• tidligere leje
• ejendommens karakter

Der findes blandt andet regler om:

• omkostningsbestemt leje
• det lejedes værdi
• småejendomme
• gennemgribende forbedrede lejemål
• fri lejefastsættelse

Social- og Boligministeriet beskriver netop flere forskellige systemer for lejefastsættelsen.

Hvad betyder det lejedes værdi?

Det lejedes værdi fastlægges ved at sammenligne boligen med tilsvarende lejeboliger i området.

Der ses blandt andet på:

• beliggenhed
• størrelse
• art
• kvalitet
• udstyr
• vedligeholdelsesstand

Hvis huslejen ligger væsentligt over det lejedes værdi, kan lejeren efter reglerne have mulighed for at kræve den nedsat.

Omvendt kan udlejer under de relevante betingelser kræve lejen forhøjet, hvis den ligger væsentligt under det lejedes værdi.

Kan udlejer bare hæve huslejen?

Nej.

En huslejestigning skal have et lovligt eller aftalt grundlag.

Det kan eksempelvis være:

• regulering efter de regler, der gælder for ejendommen
• en gyldig aftale om regulering
• stigende skatter og afgifter
• forbedringer
• regulering efter det lejedes værdi
• nettoprisindeks, hvor betingelserne er opfyldt

Det er derfor ikke tilstrækkeligt, at udlejeren mener, at boligen nu kunne udlejes dyrere til en anden.

Både grundlaget, beregningen og varslingen kan have betydning.

Kan lejer få huslejen sat ned?

Ja, i relevante situationer.

Hvis huslejen eksempelvis er fastsat efter reglerne om det lejedes værdi og ligger væsentligt over det niveau, reglerne tillader, kan lejeren kræve en nedsættelse.

Tvister om huslejens størrelse er blandt de spørgsmål, der kan behandles efter lejelovgivningens klagesystem.

Det konkrete regelsæt for boligen skal dog først identificeres.

Er huslejen fri i nyere ejendomme?

Der findes boliger, hvor reglerne giver adgang til fri lejefastsættelse.

Det gælder blandt andet visse nyere ejendomme og særlige kategorier af lejemål.

“Fri leje” betyder dog ikke, at hele lejeloven sættes ud af kraft.

Andre regler om eksempelvis depositum, opsigelse og lejeforholdet gælder fortsat.

Derfor bør fri lejefastsættelse ikke forveksles med fuldstændig aftalefrihed.

Hvilken stand skal boligen være i ved indflytning?

Udlejer skal stille lejemålet til rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt.

Installationer til blandt andet:

• afløb
• lys
• gas
• vand
• varme

skal være i god og brugbar stand.

Ved overtagelsen gælder der også regler om blandt andet rengøring, hele ruder og brugelige låse, med mulighed for visse aftalemæssige fravigelser.

Hvad er et indflytningssyn?

Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal ved indflytningen gennemføre et indflytningssyn sammen med lejeren og udarbejde en indflytningsrapport.

Rapporten dokumenterer boligens stand ved begyndelsen af lejeforholdet.

Den skal udleveres ved synet eller sendes senest 14 dage efter synet, hvis lejeren ikke deltager eller ikke vil kvittere for rapporten.

Dokumentationen kan få stor betydning ved fraflytningen.

Hvorfor er billeder ved indflytning vigtige?

Boligens tilstand ved indflytning har betydning for, hvilken stand lejeren senere kan kræves at aflevere boligen i.

Lejeren kan ikke pålægges at levere boligen tilbage i bedre stand, end den var ved overtagelsen.

Det er derfor en god idé for begge parter at dokumentere boligen.

Tag eksempelvis billeder af:

• vægge
• gulve
• lofter
• køkken
• badeværelse
• vinduer
• døre
• eksisterende skader
• hårde hvidevarer

Billederne kan være afgørende, hvis der flere år senere opstår uenighed.

Hvad hvis der er fejl eller mangler ved indflytningen?

Hvis boligen ikke er i den stand, som lejeren efter aftalen og lovgivningen kan kræve, kan der være tale om en mangel.

Lejeren kan efter omstændighederne have forskellige muligheder.

Det kan blandt andet være:

• krav om udbedring
• forholdsmæssigt afslag i lejen
• i visse tilfælde selv at få manglen udbedret for udlejers regning
• ved væsentlige mangler eventuelt ophævelse
• erstatning, hvis betingelserne er opfyldt

Det er vigtigt, at lejeren reagerer og dokumenterer problemet.

Må lejer selv få en mangel repareret og sende regningen til udlejer?

Ikke uden videre.

Hvis en mangel ikke straks bliver udbedret efter påkrav til udlejeren, kan lejeren i visse situationer selv afhjælpe manglen for udlejerens regning.

Men lejeren bør være forsigtig.

Der bør være klar dokumentation for:

• manglen
• henvendelsen til udlejer
• udlejers manglende reaktion
• den nødvendige udbedring
• udgiften

Det kan ellers udvikle sig til en tvist om, hvem der skal betale.

Hvem skal vedligeholde lejeboligen?

Fordelingen mellem lejer og udlejer afhænger blandt andet af lejekontrakten og lejelovens regler.

Udlejeren har som udgangspunkt ansvaret for den del af vedligeholdelsen, som ikke lovligt er lagt over på lejeren.

Indvendig vedligeholdelse handler typisk om blandt andet:

• maling
• hvidtning
• tapetsering
• behandling af gulve

Den konkrete fordeling skal ses i lejekontrakten.

Udlejeren kan samtidig have omfattende pligter til ejendommens øvrige vedligeholdelse.

Hvad er forskellen på vedligeholdelse og forbedring?

Vedligeholdelse holder boligen på det eksisterende niveau.

Det kan eksempelvis være arbejde, der fjerner spor efter almindeligt slid og ælde.

En forbedring øger derimod boligens brugsværdi.

Forskellen er vigtig.

Almindelig vedligeholdelse giver ikke i sig selv adgang til huslejestigning.

Forbedringer kan derimod efter reglerne give mulighed for en lejeforhøjelse.

Hvem skal betale for en ødelagt hård hvidevare?

Det afhænger af årsagen og aftalen.

Hvis et køleskab, der tilhører udlejeren, går i stykker på grund af almindelig alder og slid, vil det normalt være et vedligeholdelsesspørgsmål.

Hvis lejeren derimod har ødelagt køleskabet ved uforsvarlig brug, kan lejeren blive ansvarlig.

Det samme princip kan være relevant ved:

• ovn
• komfur
• opvaskemaskine
• vaskemaskine
• andre installationer

Det afgørende er derfor ikke kun, hvem der ejer genstanden, men også hvorfor skaden er opstået.

Hvem betaler for almindeligt slid?

Almindeligt slid og ælde er ikke det samme som misligholdelse.

En bolig bliver naturligt slidt, når mennesker bor i den.

Udlejeren kan derfor ikke uden videre kræve, at lejeren betaler for enhver forringelse, der er opstået gennem en længere lejeperiode.

Vurderingen ved fraflytning tager blandt andet udgangspunkt i boligens stand ved indflytningen og lejerens konkrete vedligeholdelsespligt.

Hvad er misligholdelse?

Misligholdelse kan eksempelvis være skader, som skyldes:

• uforsvarlig brug
• manglende omsorg
• bevidst ødelæggelse
• forhold i strid med lejeaftalen

En lejer skal behandle boligen forsvarligt.

Hvis lejeren forårsager skader, der ligger ud over almindeligt slid og ælde, kan udlejeren efter omstændighederne kræve erstatning eller modregne et berettiget krav i depositummet.

Må man have husdyr i en lejebolig?

Det afhænger typisk af lejeaftalen og eventuelle husordensregler.

Hvis kontrakten tillader husdyr, kan lejeren som udgangspunkt holde husdyr inden for de aftalte rammer.

Hvis kontrakten forbyder husdyr, kan lejeren ikke uden videre anskaffe eksempelvis hund eller kat.

Der kan desuden opstå problemer, selv om husdyr er tilladt, hvis dyret medfører:

• væsentlige gener
• støj
• lugt
• skader
• utryghed for andre beboere

Et generelt ja til husdyr er derfor ikke nødvendigvis et ja til enhver form for dyrehold.

Kan udlejer forbyde rygning?

Rygning kan reguleres i lejeaftalen.

Hvis der er indgået en gyldig aftale om, at der ikke må ryges i boligen, skal lejeren respektere denne.

Rygning kan desuden få betydning ved fraflytningen, hvis boligen har fået skader eller væsentlige nikotinbelægninger, som lejeren hæfter for.

Udlejer bør derfor sørge for, at eventuelle rygevilkår fremgår klart af lejeaftalen.

Må lejer male boligen?

Det afhænger blandt andet af lejekontrakten og vedligeholdelsesordningen.

Lejeren har ikke nødvendigvis fri adgang til at foretage enhver ændring af boligen.

Almindelig maling som led i lejerens indvendige vedligeholdelsespligt er én ting.

Væsentlige ændringer af boligen er noget andet.

Ved større ændringer bør lejeren derfor undersøge reglerne og eventuelt få skriftlig tilladelse fra udlejer.

Må lejer bygge om?

Lejeloven indeholder regler om lejerens muligheder for visse forbedringer og ændringer.

Der findes blandt andet regler om individuel råderet og mulighed for godtgørelse for visse forbedringer.

Men en lejer bør ikke begynde på større ombygninger uden først at undersøge, om arbejdet kræver udlejers samtykke.

Det kan eksempelvis gælde:

• fjernelse af vægge
• nyt køkken
• ændring af installationer
• større badeværelsesarbejde

Må udlejer gå ind i lejligheden?

Lejeren har brugsretten til boligen.

Udlejer kan derfor ikke frit gå ind i lejemålet, blot fordi udlejeren ejer ejendommen.

Der kan dog være situationer, hvor udlejeren har ret til adgang.

Det kan eksempelvis være nødvendigt i forbindelse med:

• reparationer
• vedligeholdelse
• nødvendige arbejder
• besigtigelse i relevante situationer
• fremvisning ved fraflytning

Adgangen skal ske inden for lejelovens regler og med respekt for lejerens brugsret.

Ved akutte situationer som eksempelvis et alvorligt vandbrud kan forholdene naturligvis være anderledes.

Må udlejer have en nøgle til boligen?

Selv om udlejer måtte være i besiddelse af en nøgle, giver det ikke udlejeren en generel ret til at gå ind i boligen uden et lovligt grundlag.

Lejeren har rådigheden over lejemålet i lejeperioden.

En nøgle er derfor ikke det samme som fri adgang.

For udlejer er det vigtigt at holde de to spørgsmål adskilt.

Må lejer skifte låsen?

Det afhænger af de konkrete forhold.

Lejeren har brugsretten til boligen, men bør samtidig være opmærksom på de forpligtelser, der følger af lejeaftalen og ejendommens adgangsforhold.

Hvis låsen skiftes, kan der også opstå spørgsmål om retablering eller adgang i situationer, hvor udlejeren lovligt skal kunne komme ind.

Ved konflikt om adgang bør spørgsmålet derfor afklares konkret frem for gennem selvhjælp.

Skal lejeren overholde en husorden?

Ja.

Lejeren skal overholde de regler om adfærd og brug af ejendommen, som lovligt gælder.

Det kan blandt andet vedrøre:

• støj
• fællesarealer
• affald
• husdyr
• cykler
• parkering
• vaskeri
• hensyn til naboer

Alvorlige eller gentagne overtrædelser kan efter omstændighederne få konsekvenser for lejeforholdet. Social- og Boligministeriet nævner blandt andet husordensovertrædelser som forhold, der kan føre til opsigelse eller i grovere tilfælde ophævelse.

Kan udlejer smide en lejer ud på grund af støj?

Det kan i alvorlige tilfælde være muligt.

En enkelt mindre episode vil normalt ikke i sig selv betyde, at lejeren straks mister boligen.

Men ved alvorlige eller gentagne gener kan udlejer efter reglerne reagere.

Det kan eksempelvis være:

• vedvarende kraftig støj
• trusler
• voldelig adfærd
• alvorlige gener for naboerne

Konsekvensen afhænger af overtrædelsens karakter.

Der er forskel på en almindelig opsigelse og en ophævelse.

Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse?

Ved en opsigelse ophører lejemålet efter et opsigelsesvarsel.

Ved en ophævelse bringes lejeforholdet derimod til ophør som følge af væsentlig misligholdelse.

Ophævelse er derfor den mere alvorlige reaktion.

Det kan eksempelvis blive relevant ved alvorlig manglende betaling eller anden væsentlig misligholdelse.

Kan lejer selv opsige boligen?

Ja.

For almindelige tidsubegrænsede boliglejemål kan lejeren som udgangspunkt opsige lejemålet efter de regler, der gælder for aftalen.

Det almindelige opsigelsesvarsel er ofte 3 måneder.

Lejekontrakten og lejemålstypen skal dog altid kontrolleres.

Flytter lejeren før opsigelsesperiodens udløb, skal lejeren som udgangspunkt fortsat betale lejen i resten af perioden.

Skal udlejer forsøge at genudleje boligen?

Hvis lejeren flytter før opsigelsesperiodens udløb, kan spørgsmålet om genudlejning få betydning.

Udlejeren kan ikke uden videre opkræve dobbelt husleje for den samme periode.

Hvis en ny lejer overtager boligen, påvirker det derfor den tidligere lejers betalingspligt.

Den konkrete situation bør dokumenteres, særligt hvis der opstår uenighed om, hvornår en ny lejer kunne have overtaget.

Kan udlejer opsige lejer?

Ja, men udlejers adgang til at opsige et almindeligt beboelseslejemål er væsentligt mere begrænset end lejerens.

De fleste lejeaftaler er tidsubegrænsede, og lejeren kan som udgangspunkt blive boende, så længe lejeforholdet består.

Udlejer skal derfor normalt kunne henføre opsigelsen til en lovlig opsigelsesgrund.

Det kan blandt andet være bestemte tilfælde, hvor:

• udlejer selv skal bruge boligen
• ejendommen skal nedrives
• særlige husordensproblemer foreligger
• der gælder særlige regler for værelser eller tofamiliehuse

Kan udlejer opsige lejer, fordi boligen skal sælges?

Et almindeligt salg af boligen betyder ikke automatisk, at lejeforholdet ophører.

Som udgangspunkt overtager en ny ejer ejendommen med det eksisterende lejeforhold.

Udlejer kan derfor ikke generelt opsige lejeren alene med begrundelsen:

“Jeg vil sælge boligen tom.”

Hvis en særlig opsigelsesregel finder anvendelse, skal betingelserne i den konkrete regel være opfyldt.

Kan udlejer opsige lejer for selv at flytte ind?

Der findes mulighed for opsigelse i visse tilfælde, hvor udlejeren selv ønsker at benytte boligen.

Men der gælder betingelser.

For visse almindelige lejemål skal opsigelsen blandt andet være rimelig ud fra både lejerens og udlejerens forhold, og varslet kan være ét år.

Der findes samtidig særlige regler for en ejer eller andelshaver, der kun udlejer én ejer- eller andelsbolig og selv ønsker at bruge den.

Det er derfor ikke nok, at udlejer blot skriver, at vedkommende ønsker boligen tilbage.

Kan et selskab opsige lejeren, fordi “udlejer selv vil bo der”?

Som udgangspunkt giver netop denne regel problemer for selskaber.

Social- og Boligministeriet fremhæver, at opsigelsesgrunden om, at udlejeren selv ønsker at benytte boligen, forudsætter, at det faktisk er udlejeren selv, der skal bo der, og at denne regel derfor ikke kan anvendes af selskaber.

Det er en vigtig forskel mellem privat udlejning i eget navn og udlejning gennem eksempelvis et ApS.

Hvad kan lejer gøre mod en opsigelse?

Hvis lejeren mener, at en opsigelse ikke er berettiget, kan lejeren gøre indsigelse.

Ved de opsigelser, hvor reglerne om indsigelse finder anvendelse, skal lejeren reagere skriftligt senest 6 uger efter modtagelsen.

Hvis udlejeren vil fastholde opsigelsen, skal udlejeren herefter inden yderligere 6 uger anlægge sag ved boligretten.

<div class=”jo-info-box jo-info-yellow”> <span class=”jo-info-title”>Reagér på en opsigelse</span> <p>En lejer bør ikke ignorere en opsigelse, som vedkommende mener er ugyldig. Der kan gælde korte frister for skriftlig indsigelse. Udlejer bør tilsvarende sikre, at både opsigelsesgrund, varsel og formkrav er korrekte.</p> </div>

Hvornår kan udlejer ophæve lejemålet?

Ophævelse kræver væsentlig misligholdelse.

Det kan blandt andet være relevant ved:

• manglende betaling af husleje
• alvorlige husordensproblemer
• væsentlig uberettiget brug af boligen
• andre alvorlige brud på lejeforholdet

Ophævelse betyder ikke, at udlejeren selv må møde op og fysisk fjerne lejeren.

Der gælder en juridisk proces, og hvis lejeren ikke frivilligt flytter, kan fogedretten blive relevant.

Kan man blive smidt ud for ikke at betale husleje?

Ja.

Betaling af huslejen er en af lejerens grundlæggende forpligtelser.

Manglende betaling kan efter de gældende påkravsregler føre til ophævelse af lejemålet.

Udlejeren skal dog overholde proceduren.

En udlejer bør derfor ikke springe direkte fra en forsinket betaling til at skifte låsen.

Må udlejer selv skifte låsen, hvis lejeren ikke betaler?

Nej, udlejeren bør ikke forsøge at gennemføre en udsættelse ved egen hjælp.

Hvis lejemålet lovligt er ophævet, og lejeren ikke flytter frivilligt, må den relevante retslige procedure anvendes.

At eje boligen giver ikke udlejeren ret til selv at fjerne lejerens ejendele eller fysisk afskære lejeren fra boligen uden det nødvendige juridiske grundlag.

Hvad er en tidsbegrænset lejekontrakt?

En tidsbegrænset lejeaftale ophører på et på forhånd bestemt tidspunkt.

Men udlejer kan ikke nødvendigvis omgå lejerens almindelige beskyttelse ved bare at skrive:

“Lejemålet gælder i 12 måneder.”

En tidsbegrænsning kan efter lejelovens regler tilsidesættes, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Derfor bør udlejer have en reel og dokumenterbar grund til tidsbegrænsningen.

Må lejer fremleje boligen?

Lejeloven giver lejeren visse rettigheder til fremleje.

Det gælder blandt andet adgang til at fremleje en del af boligen under bestemte betingelser.

Ved fremleje af værelser kan lejeren eksempelvis have ret til at fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, når betingelserne er opfyldt. Udlejer skal orienteres og have kopi af fremlejeaftalen.

Der findes også regler om midlertidig fremleje af hele boligen i bestemte situationer.

Kan udlejer altid forbyde fremleje?

Nej.

Hvis lejeren har en lovbestemt ret til fremleje, kan udlejer ikke nødvendigvis tilsidesætte den med et generelt forbud i kontrakten.

Der gælder dog betingelser.

Derfor bør lejeren heller ikke blot udleje hele boligen på egen hånd uden at undersøge reglerne.

Ulovlig fremleje kan få alvorlige konsekvenser.

Må man Airbnb-udleje sin lejebolig?

Korttidsudlejning via Airbnb og lignende tjenester bør ikke uden videre sidestilles med almindelig fremleje.

Der kan være begrænsninger i:

• lejekontrakten
• lejeloven
• ejendommens regler
• kommunale regler
• anden lovgivning

Lejeren bør derfor ikke antage, at en almindelig ret til fremleje automatisk giver ret til erhvervsmæssig eller gentagen korttidsudlejning.

Hvad gælder ved fraflytning?

Ved fraflytningen skal lejemålets stand vurderes.

Lejeren kan blive mødt med krav om eksempelvis:

• maling
• gulvbehandling
• reparation af skader
• rengøring
• manglende nøgler

Men kun i det omfang lejeren efter reglerne og aftalen hæfter.

Boligens stand ved indflytningen er et vigtigt udgangspunkt for vurderingen.

Skal boligen afleveres nyistandsat?

Ikke nødvendigvis.

En lejer kan ikke kræves at aflevere boligen i bedre stand end ved overtagelsen.

Hvad lejeren konkret skal udføre, afhænger blandt andet af:

• indflytningsstanden
• lejekontrakten
• vedligeholdelsespligten
• hvor længe lejeren har boet der
• almindeligt slid
• eventuelle skader

Begrebet “nyistandsat” bør derfor ikke bruges som en automatisk standard ved enhver fraflytning.

Hvad er et fraflytningssyn?

For udlejere, der er omfattet af reglerne om flyttesyn, skal boligen gennemgås ved fraflytningen.

Her vurderes, hvilke arbejder lejeren eventuelt hæfter for.

Dokumentationen er vigtig, fordi udlejer ikke frit kan vente og senere fremsætte helt nye krav.

Udlejere bør derfor have en fast procedure for:

• indkaldelse til syn
• gennemførelse af syn
• fraflytningsrapport
• billeder
• dokumentation for arbejder

Må udlejer bruge depositummet til maling?

Ja, hvis lejeren efter lejeaftalen og lejeloven faktisk hæfter for det nødvendige malerarbejde.

Udlejer kan modregne berettigede vedligeholdelseskrav i depositummet.

Men depositummet giver ikke i sig selv ret til at sende hele boligen til maler på lejerens regning.

Arbejdet skal være et krav, lejeren hæfter for.

Hvem betaler for skader ved fraflytning?

Lejeren kan hæfte for skader, som lejeren selv, husstanden eller personer, lejeren har givet adgang til boligen, har forårsaget på ansvarspådragende måde.

Det kan eksempelvis være:

• ødelagte døre
• knuste ruder
• store huller
• beskadigede gulve
• ødelagt inventar

Almindelig alder og normalt slid skal holdes adskilt fra egentlige skader.

Kan udlejer kræve helt nyt gulv på lejers regning?

Ikke nødvendigvis.

Hvis lejeren har beskadiget et gammelt gulv, betyder det ikke automatisk, at lejeren skal betale den fulde pris for et helt nyt gulv uden hensyn til det eksisterende gulvs alder og stand.

Et erstatningskrav skal svare til det tab, udlejeren faktisk har lidt.

Udlejeren bør derfor kunne dokumentere både skaden og beregningen af kravet.

Hvad hvis lejer og udlejer er uenige?

Mange tvister i private lejeforhold kan indbringes for Huslejenævnet.

Der findes et huslejenævn i alle kommuner, som behandler en række tvister mellem lejere og udlejere i private boliger.

Det kan eksempelvis dreje sig om:

• husleje
• depositum
• vedligeholdelse
• forbrugsregnskaber
• istandsættelse
• visse husordenssager
• andre spørgsmål efter lejelovgivningen

Huslejenævnet kan dog ikke afgøre alle typer tvister.

Nogle spørgsmål skal behandles af boligretten.

Hvad er Huslejenævnet?

Huslejenævnet er et administrativt nævn og ikke en domstol.

Nævnet består af tre personer:

• en juridisk formand
• en repræsentant for udlejersiden
• en repræsentant for lejersiden

Nævnet kan blandt andet indhente oplysninger og foretage besigtigelse.

Det kan derimod ikke afhøre vidner under strafansvar på samme måde som en domstol.

Hvad koster en sag i Huslejenævnet?

I 2026 er det almindelige gebyr for at indbringe en sag for Huslejenævnet 361 kr.

Ved visse sager om forhåndsgodkendelse af husleje for ejer- og andelsboliger er gebyret 602 kr.

Hvis lejeren får fuldt medhold i sagen, kan udlejeren desuden blive pålagt et gebyr på 6.896 kr.

Hvor lang tid tager en sag i Huslejenævnet?

Social- og Boligministeriet oplyser, at en sag under normale omstændigheder kan forventes at tage omkring 2-6 måneder, men behandlingstiden varierer mellem kommunerne.

Sagen foregår typisk skriftligt.

I nogle sager foretager nævnet også besigtigelse af ejendommen eller boligen.

Kan Huslejenævnets afgørelse ankes?

Ja.

En afgørelse fra Huslejenævnet er ikke en dom.

Hvis en part ønsker afgørelsen prøvet ved boligretten, gælder der som udgangspunkt en frist på 4 uger.

I København findes der en særlig ankeordning gennem Ankenævnet for Huslejenævnene, før sagen eventuelt går videre.

Hvad er boligretten?

Boligretten er den del af byretten, der behandler lejeretlige tvister, som hører under domstolene.

Boligretten kan eksempelvis blive relevant ved:

• gyldigheden af en opsigelse
• ophævelse
• erstatningskrav
• sager, Huslejenævnet ikke kan afgøre
• prøvelse af nævnsafgørelser

I modsætning til Huslejenævnet er boligretten en egentlig domstol.

Hvad er de mest almindelige konflikter mellem lejer og udlejer?

Mange lejeretlige konflikter går igen.

De handler typisk om:

• for høj husleje
• huslejestigninger
• depositum
• tilbagebetaling af depositum
• maling ved fraflytning
• gulve
• skader
• manglende vedligeholdelse
• fugt og skimmel
• støj
• husdyr
• udlejers adgang til boligen
• fremleje
• forbrugsregnskaber
• tidsbegrænsede lejeaftaler
• opsigelse
• manglende huslejebetaling

Ofte kunne konflikten være blevet mindre, hvis aftaler og boligens stand havde været dokumenteret bedre fra starten.

Hvad gælder ved fugt og skimmelsvamp?

Fugt og skimmelsvamp er et godt eksempel på en problemstilling, hvor ansvaret ikke kan placeres alene ud fra symptomet.

Problemet kan eksempelvis skyldes:

• utæt bygning
• kuldebroer
• defekt ventilation
• rørskade
• utilstrækkelig opvarmning
• manglende udluftning
• en kombination af flere forhold

Hvis årsagen ligger i ejendommens konstruktion eller manglende vedligeholdelse, kan udlejeren være ansvarlig for udbedringen.

Hvis problemet derimod skyldes lejerens brug af boligen, kan vurderingen være anderledes.

Årsagen bør derfor undersøges, før parterne placerer ansvaret.

Hvad hvis varmen ikke virker?

Udlejeren skal sørge for, at installationer til blandt andet varme er i god og brugbar stand.

Hvis boligen ikke kan opvarmes på grund af en mangel, bør lejeren kontakte udlejeren hurtigt og skriftligt.

En væsentlig mangel kan efter omstændighederne give lejeren forskellige misligholdelsesbeføjelser.

Udlejeren har samtidig en klar interesse i at reagere hurtigt for at begrænse både skade og eventuelle krav.

Hvad hvis lejeren ikke anmelder en skade?

En lejer bør reagere hurtigt på skader, som kan udvikle sig.

Det gælder eksempelvis:

• vandlækage
• fugt
• defekte installationer
• utæt tag
• kloakproblemer

Hvis lejeren ser en skade og undlader at informere udlejeren, så skaden bliver væsentligt større, kan det få betydning for ansvarsfordelingen.

Begge parter har derfor en interesse i hurtig kommunikation.

Hvad skal udlejer især være opmærksom på?

Som udlejer bør du især have styr på dokumentation og procedurer.

Det gælder:

• korrekt lejekontrakt
• lovlig husleje
• depositum og forudbetalt leje
• indflytningsrapport
• boligens vedligeholdelse
• varsling af huslejestigninger
• kommunikation med lejeren
• dokumentation for skader
• fraflytningssyn
• opsigelsesregler

En fejl i proceduren kan betyde, at et ellers berettiget krav ikke kan gennemføres.

Hvad skal lejer især være opmærksom på?

Som lejer bør du især:

• læse kontrakten grundigt
• dokumentere indflytningsstanden
• betale huslejen til tiden
• gemme korrespondance
• anmelde skader hurtigt
• overholde husorden
• spørge før større ændringer
• reagere på huslejestigninger og opsigelser
• dokumentere boligen ved fraflytning

Det kan være vanskeligt at bevise et problem flere år senere, hvis der ikke findes billeder eller skriftlig kommunikation.

Lejer og udlejer – overblik over de vigtigste pligter

Er lejeloven mest til fordel for lejeren?

Lejeloven indeholder en betydelig beskyttelse af lejeren.

Det skyldes blandt andet, at boligen har stor betydning for lejerens hverdag, og at der ofte er en ulige forhandlingsposition mellem lejer og udlejer.

Det betyder dog ikke, at lejeren kan gøre, hvad vedkommende ønsker.

Udlejeren har blandt andet ret til:

• betaling af huslejen
• at kræve boligen behandlet forsvarligt
• at kræve overholdelse af husordenen
• at få adgang i de situationer, loven giver mulighed for
• erstatning for skader, lejeren hæfter for
• at reagere på misligholdelse
• at opsige eller ophæve lejemålet, når betingelserne er opfyldt

Lejeloven handler derfor grundlæggende om balancen mellem lejerens brugsret og udlejerens ejendomsret.

Kan lejer og udlejer selv løse en tvist?

Ja, og det er ofte den enkleste løsning.

Inden en sag sendes til Huslejenævnet eller boligretten, kan det være fornuftigt at forsøge at få problemet afklaret skriftligt.

En henvendelse bør beskrive:

• hvad problemet er
• hvad der er sket
• relevante datoer
• hvad aftalen siger
• eventuel dokumentation
• hvad parten ønsker skal ske

Undgå så vidt muligt kun at kommunikere mundtligt om større uenigheder.

En senere tvist bliver langt nemmere at vurdere, hvis korrespondancen kan dokumenteres.

Hvilken dokumentation bør lejer gemme?

Lejeren bør blandt andet gemme:

• lejekontrakt
• indflytningsrapport
• billeder fra indflytning
• mails og beskeder
• varslinger
• huslejebetalinger
• forbrugsregnskaber
• kvitteringer
• billeder af skader
• opsigelse
• fraflytningsrapport

Dokumentationen kan have betydning flere år efter indflytningen.

Hvilken dokumentation bør udlejer gemme?

Udlejeren bør blandt andet gemme:

• lejekontrakt
• dokumentation for lejefastsættelse
• indflytningsrapport
• fraflytningsrapport
• billeder
• korrespondance
• fakturaer
• tilbud på arbejder
• huslejevarslinger
• forbrugsregnskaber
• påkrav
• opsigelser
• dokumentation for betalinger

Professionel og systematisk dokumentation er ofte den bedste måde at forebygge en senere konflikt.

Hvad skal man gøre, hvis man er uenig om lejeloven?

Start med at identificere det konkrete spørgsmål.

Det kan eksempelvis være:

• Må udlejer hæve huslejen?
• Skal lejer betale for malingen?
• Må lejeren have hund?
• Må udlejer komme ind?
• Er tidsbegrænsningen gyldig?
• Må lejeren fremleje?
• Er opsigelsen gyldig?
• Skal depositummet tilbagebetales?

Læs derefter både lejekontrakten og de relevante regler.

Hvis I fortsat er uenige, kan Huslejenævnet behandle mange typer tvister i private lejeforhold.

Hvad bør man undersøge, før man udlejer en bolig?

Som kommende udlejer bør du ikke begynde med at hente en tilfældig lejekontrakt og sætte en husleje.

Undersøg først:

• hvilke regler der gælder for huslejen
• om boligen lovligt må udlejes
• hvilken lejekontrakt der skal bruges
• om lejen er tidsbegrænset og hvorfor
• depositum
• forudbetalt leje
• vedligeholdelse
• indflytningssyn
• skat af udlejningen
• forsikring
• ejerforening eller andelsforenings regler
• eventuelle kommunale regler

Fejl ved begyndelsen af lejeforholdet kan være vanskelige at rette senere.

Hvad bør man undersøge, før man lejer en bolig?

Som lejer bør du blandt andet undersøge:

• den samlede månedlige betaling
• depositum
• forudbetalt leje
• forbrug
• vedligeholdelsespligt
• tidsbegrænsning
• husdyr
• boligens faktiske stand
• særlige vilkår i § 11
• opsigelsesvilkår

Se boligen ordentligt igennem, inden du accepterer den.

Og dokumentér den igen ved indflytningen.

Ofte stillede spørgsmål om lejeloven

Hvad er lejeloven?

Lejeloven regulerer blandt andet forholdet mellem lejere og udlejere ved privat boligudlejning.

Den indeholder regler om blandt andet lejekontrakt, husleje, depositum, vedligeholdelse, opsigelse og fraflytning.

Gælder lejeloven for alle lejeboliger?

Ikke nødvendigvis den samme lov.

Private lejeboliger er omfattet af lejeloven og anden relevant boligregulering.

Almene boliger er omfattet af almenlejeloven.

Skal man have en skriftlig lejekontrakt?

Hvis en af parterne ønsker det, skal lejeaftalen udfærdiges skriftligt.

I praksis er en skriftlig kontrakt stærkt anbefalelsesværdig.

Hvor meget depositum må udlejer tage?

Udlejer kan ved almindelig boligudlejning kræve op til 3 måneders husleje i depositum.

Hvor meget forudbetalt leje må udlejer tage?

Der kan kræves op til 3 måneders forudbetalt leje.

Kan udlejer kræve 7 måneders husleje ved indflytning?

Ja, i praksis kan den første betaling nå op på 7 måneders leje, hvis der kræves første måneds husleje, 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje.

Må udlejer beholde depositummet?

Kun i det omfang udlejer har et berettiget krav mod lejeren.

Det kan eksempelvis være udgifter til istandsættelse eller skader, som lejeren hæfter for.

Må udlejer selv bestemme huslejen?

Ikke altid.

Reglerne afhænger blandt andet af ejendommens type, alder, størrelse og beliggenhed. Der findes flere forskellige systemer for lejefastsættelse.

Kan lejeren få huslejen sat ned?

Ja, hvis huslejen efter de relevante regler er fastsat for højt.

Det konkrete regelsæt for boligen skal dog først fastlægges.

Kan udlejer hæve huslejen hvert år?

Kun hvis der er et gyldigt grundlag for reguleringen.

En udlejer kan ikke frit hæve huslejen alene med den begrundelse, at markedspriserne er steget.

Skal udlejer lave indflytningssyn?

En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal gennemføre indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport.

Kan lejeren kræves at aflevere boligen bedre end ved indflytningen?

Nej.

Lejeren kan ikke pålægges at aflevere lejemålet i bedre stand, end det var ved overtagelsen.

Hvem skal male lejligheden?

Det afhænger blandt andet af, hvem der efter lejekontrakten har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Må udlejer gå ind i lejligheden uden at spørge?

Udlejer har ikke en generel ret til frit at gå ind i lejeboligen.

Der kan dog være konkrete situationer, hvor udlejeren efter reglerne har krav på adgang.

Må lejer have hund eller kat?

Det afhænger typisk af lejekontrakten og husordenen.

Hvis husdyr er forbudt, kan lejeren ikke uden videre holde hund eller kat.

Må lejer fremleje?

Lejeloven giver under bestemte betingelser ret til fremleje.

En lejer kan blandt andet have ret til at fremleje op til halvdelen af boligens værelser efter reglerne herom.

Kan lejer opsige med 3 måneders varsel?

Tre måneder er det almindelige udgangspunkt for mange beboelseslejemål, men kontrakten og lejemålstypen bør kontrolleres.

Kan udlejer opsige lejer med 3 måneders varsel?

Ikke generelt.

Udlejer skal normalt have en lovlig opsigelsesgrund, og varslet afhænger af den konkrete grund og lejemålstype.

Kan udlejer opsige lejeren for selv at flytte ind?

I visse situationer ja.

Der gælder dog særlige betingelser og typisk et længere varsel.

Kan et ApS opsige lejeren, fordi ejeren af ApS’et vil flytte ind?

Den almindelige opsigelsesregel om, at udlejeren selv ønsker at benytte boligen, forudsætter, at udlejeren selv skal bo der. Social- og Boligministeriet anfører, at denne regel derfor ikke kan anvendes af selskaber.

Kan udlejer smide en lejer ud, der ikke betaler husleje?

Manglende huslejebetaling kan føre til ophævelse, hvis reglerne og den nødvendige procedure bliver fulgt.

Må udlejer selv skifte låsen?

Udlejer bør ikke gennemføre en udsættelse ved selvhjælp.

Hvis lejeren ikke frivilligt flytter efter en gyldig ophævelse, skal den relevante retslige procedure anvendes.

Hvor klager man over sin udlejer?

Mange lejeretlige tvister kan indbringes for kommunens Huslejenævn.

Kan udlejer også bruge Huslejenævnet?

Ja.

Huslejenævnet behandler tvister mellem både lejere og udlejere.

Det er ikke kun et klagenævn for lejere.

Hvad koster Huslejenævnet?

Det almindelige gebyr er 361 kr. pr. sag i 2026.

Hvor lang tid tager en sag i Huslejenævnet?

Social- og Boligministeriet angiver normalt omkring 2-6 måneder, men der er store kommunale forskelle.

Kan Huslejenævnets afgørelse ankes?

Ja.

Som udgangspunkt kan sagen indbringes for boligretten inden 4 uger efter afgørelsen.

Hvad er forskellen på Huslejenævnet og boligretten?

Huslejenævnet er et administrativt nævn.

Boligretten er en domstol.

Ikke alle lejeretlige spørgsmål kan afgøres af Huslejenævnet.

Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse?

Opsigelse betyder, at lejemålet ophører efter et varsel.

Ophævelse bruges ved væsentlig misligholdelse og kan bringe lejeforholdet til ophør uden det almindelige opsigelsesvarsel.